정민우, 유근용 저자

10년간 아파트, 오피스텔, 아파트형 공장, 단독, 다세대, 상가 등 200여 건 낙찰에 성공해 1,500만 원에서 수십 억의 자산을 만든 경매계의 일타강사 달천 정민우 저자와 토지 및 주거용 지분 물건 공매 전문가로 LH, 온비드 등 특강을 해온 초인 유근용 저자가 누구나 경매 투자로 부를 얻을 수 있음을 알리고, 경매 투자에 막 발을 들인 부린이들에게 도움이 되고자 『왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술』을 출간했다. 정민우, 유근용 두 저자가 350여 건의 부동산 거래를 하며 축적한 실전 경험을 통해 얻은, 어디에서도 쉽게 듣기 힘든 그야말로 ‘경매의 기술’의 핵심만을 담은 이 책은 출간 즉시 베스트셀러에 오르며 호평받고 있다. 경매 투자로 단 10원도 손해 본 적이 없다는 저자들에게 부동산 경매를 시작해야 하는 이유를 물었다.

부동산 경매 전문가인 정민우 저자와 부동산 공매 전문가인 유근용 저자가 함께 『왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술』이라는 책을 집필하셨는데요. 함께 책을 출간하신 계기가 궁금합니다.

유근용: 2018년 2월에 블로그 댓글을 통해 정민우 대표님을 처음 알게 되었습니다. 그 당시 관심사가 온통 재테크뿐이었는데 부동산 경매 강의를 하는 분이 직접 블로그까지 찾아와 주셨죠. 알고 보니 대표님 사무실이 제가 살고 있는 곳과 10분 거리도 채 되지 않아 급속도로 가까워지게 되었습니다.

서로 투자 스타일이 같은 듯 다른 스타일을 가지고 있다 보니 시너지 효과가 정말 컸습니다. 함께 투자도 하고 실전반 강의를 공동으로 진행하며 쌓인 노하우를 책으로 출간해 더욱 많은 분들에게 부자가 되는 법을 알리고자 정 대표님의 경매 이론과 제가 겪은 좌충우돌 경매 투자 에피소드들을 잘 버무려 책을 출간하게 되었습니다. 특히 저의 첫 낙찰기나 빌라, 아파트 등의 투자 사례는 초보자도 공감할 수 있는 부분이 많을 거라고 생각합니다.

정민우: 제가 출퇴근 시간에 오디오북으로 많이 듣는데, 초인 용쌤(유근용 대표)이 쓴 책을 들을 때는 차에서 내리기 싫을 정도로 몰입감이 대단했습니다. 댓글을 다는 성격은 아닌데 처음으로 저자 블로그까지 찾아가서 찾아가 댓글을 달았죠. (웃음) 그렇게 이어진 인연이 함께 책까지 쓰게 되었습니다.

저는 개인과 법인, 부동산 실물과 채권 투자를 병행하며 아파트, 오피스텔, 상가, 공장, 토지, 모텔, 지식산업센터 등 대한민국에서 가장 다양한 방법으로 다양한 부동산을 싸게 사고 있는 사람이라고 자부합니다. 이렇게 풍부한 실전을 통해 쌓은 이론 중에서 꼭 알아야 할 핵심만 이해하기 쉽도록 담은 것이 바로 이 책입니다.

현재 부동산 규제가 강화되고 부동산 가격도 치솟고 있어 부동산 투자자들의 걱정이 많은데요. ‘지금’ 꼭 경매 투자를 해야 하는 이유는 무엇일까요?

정민우: 코로나19의 장기화로 많은 분들이 힘든 시간을 보내고 계실 거라 생각합니다. 경매 시장에도 큰 영향을 주고 있습니다. 그동안 경매로 나오지 않을 법한 물건들 역시 종종 시장에 나오고 있습니다. 그중 경기 민감도가 높은 상가와 공장 등이 크게 영향을 받고 있고, 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산 경매 매물도 많이 나오고 있습니다.

이처럼 경매로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 많아지기 때문에 부동산 시장에서 강력한 무기 하나를 더 갖추는 셈입니다. 실제로 흙수저 출신의 용쌤과 저 모두 삶이 경매 하나로 삶이 바뀔 수 있었습니다. 이 책이 지금보다 더 나은 수입을 바라는 분들, 부동산으로 부를 이루고자 하는 분들, 더는 희망이 없다고 생각하는 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.

유근용: 무엇보다 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 것입니다. 취득 금액을 내가 정할 수 있다는 것이 가장 큰 메리트죠. 특히 지금처럼 부동산 가격이 계속 오르기만 하는 시기에 일반 매매로 부동산을 매입할 경우 불안감 때문에 더 높은 가격을 주고 매입하는 경우가 종종 발생합니다. 계약 직전 몇천만 원 이상 올려버려 계약이 깨지는 일도 허다하죠. 경매를 통한다면 이런 일은 발생하지 않습니다. 시세보다 저렴하게 샀기 때문에 일시적으로 부동산 가격이 떨어진다 하더라도 심리적 안정감을 유지할 수 있고 집값이 더 오른다면 수익은 덩달아 커지니 경매를 하지 않을 이유가 없죠.

정민우 저자

사실 초보 부동산 투자자에게 경매는 어렵게 느껴지는데요. 그래서인지 책 제목의 ‘왕초보도 바로 돈 버는’이 눈에 띄었어요. 정말 왕초보도 경매를 시작할 수 있을까요?

유근용: 네! 지금 바로 시작할 수 있습니다. 경매 어렵지 않습니다. 복잡하지 않습니다. 법원에서 진행하므로 그 어떤 일반 매매 거래보다 안전합니다. 왕초보라 걱정이 많다면 실행력이 뛰어나고 낙찰을 잘 받는 사람에게 도움을 받는 것을 추천 드립니다. 저 또한 주거용 경매로 첫 낙찰을 받기까지 정민우 대표님의 도움이 컸습니다. 믿는 구석이 있었기 때문에 몇 번의 패찰이 있었지만 계속 입찰을 할 수 있었고 첫 주거용 낙찰 후 명도까지 큰 어려움 없이 해결해 나갈 수 있었습니다. 한 번의 낙찰로 인해 자신감은 상승했고 해나갈 수 있는 힘은 커졌습니다. 여러분에게 이 책이 그 역할을 할 수 있길 하는 마음으로 썼습니다. 책을 눈으로만 읽으시면 안 됩니다. 한 권의 책을 읽고 반드시 한 가지 실천을 하셔야 합니다. 그것만이 경제적 자유로 가는 가장 빠른 지름길이라 생각합니다.

정민우: 이 책은 대부분의 경매 책에서 담고 있는 권리분석 내용에 많은 지면을 할애하지 않았습니다. 철저히 초보자 분들의 눈높이에서 반드시 알아야 할 내용, 입찰과 낙찰 이후 실무에서 활용할 수 있는 여러 가지 팁과 필요한 마인드를 담았습니다.

처음부터 잘하는 사람은 없습니다. 초보자가 처음부터 완벽한 권리 분석 공부를 하기는 어렵습니다. 그렇게 한다 해도 성과가 더 나오는 것도 아니고요. 타이밍을 놓치면 오히려 시간 낭비가 될 수 있습니다. 경매 투자의 핵심 내용을 이해하고 그것을 먼저 실행하는 것이 중요합니다. 이 책은 그 첫걸음을 떼는 데 도움이 되어드리고자 만든 것입니다. 누구나 할 수 있습니다.

‘돈에 맞는 물건만 찾다 보면 부동산 투자는 평생 못한다’는 카피가 인상 깊었어요. ‘2천만 원’으로 부동산 투자를 시작할 수 있다는 것에 놀랐고요. 정말 2천만 원으로도 경매를 할 수 있나요?

유근용: 2,000만 원이 아니라 더 적은 금액으로도 얼마든지 투자가 가능합니다. 3년 전 7호선 춘의역 근처에 있는 빌라를 하나 낙찰받았습니다. 역과의 거리는 200m 정도였고 방 3개에 화장실 2개짜리 신축 빌라였죠. 주변에 일자리도 많고 호재도 계속되는 곳이라 낙찰 후 전세를 놨는데 총 들어간 비용은 1,300만 원이 조금 넘었습니다. 3년이 지난 지금 빌라 시세는 낙찰가 대비 4,000만 원 넘게 상승했죠. 투자금 대비 수익이 크다고 할 수 있습니다. 지금부터 제대로 관심을 가져보세요. 새로운 세상이 열릴 겁니다.

정민우: 저 역시 3,500만 원 정도 투자를 해서 수익률이 45~50% 정도 나왔던 사례가 있습니다. 확실한 사실은 경매가 잘만 이용하면 부동산을 가장 싸게 살 수 있는 방법이라는 점입니다. 

‘실전에 강한 경매 책’이라고 들었습니다. 어떤 팁들이 들어있는지 예를 들어 이야기해주신다면요.

정민우: 경매를 하기 전에 알아야 할 것은 ‘3가지 서류’와 ‘4가지 금액’이 다입니다. 3가지 서류란 경매 물건에 입찰하기 전에 꼭 확인해야 하는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서입니다. 경매 물건의 가치가 얼마인지(감정평가서), 현재 누가 살고 있고 물건의 상태가 어떤지(현황조사서), 물건에 관련된 권리 사항이 어떤지(매각물건명세서)를 각각 설명하고 있으니 사실상 입찰하려는 부동산의 거의 모든 정보를 담고 있다고 생각하면 됩니다. 그리고 4가지 금액은 바로 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금입니다. 시세를 알아야 목표하는 수익에 맞춰 입찰가를 정할 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 실제로 내 돈이 얼마나 들어가는지 계산해서 투자가 가능한지 판단할 수 있습니다. 그리고 4가지 가격을 객관적으로 판단하기 위해 여러 가지 손품과 발품이 필요한 것이죠. 물론 책에는 이를 3가지 서류를 어떻게 보아야 하는지, 네 가지 가격을 어떻게 찾고 결정하는지에 대한 방법과 팁이 들어 있습니다.

유근용: 이 책의 가장 큰 장점은 경매에 필요한 모든 내용을 한 권에 압축해서 담아냈다는 것입니다. 이론만으로 페이지만 늘린 책이 아니라 경매 후 매도까지의 모든 플랜과 양식들이 이 책에 담겨 있습니다. 낙찰받는 순간 ‘이제 어떻게 해야 하지?’라고 걱정할 필요가 없습니다. 여러분이 경매에 대해 가지고 있는 모든 걱정과 근심들을 이 책이 한 방에 날려드릴 겁니다.

유근용 저자

2020년 부동산 시장은 잇따른 부동산 정책으로 혼란스러웠는데요. 2021년의 부동산 시장은 어떨까요? 특히 경매 시장에서 어떤 부동산이나 지역을 눈여겨보면 좋을지 알려주세요.

유근용: 정부의 부동산 규제로 부동산 투자가 예전보다는 어려워진 것은 사실입니다. 개인뿐만 아니라 법인 규제도 심한 상태라 부동산 투자로 수익을 얻기가 이전보다는 많이 힘들어진 상황이죠. 하지만 저는 오히려 기회라고 생각합니다. 경쟁률은 낮아지고 있고 경쟁이 낮다는 것은 그만큼 낙찰 확률이 높아 수익을 낼 수 있는 가능성도 커진다는 것을 의미하니까요. 

다시 제 사례를 말씀드리자면 2020년 법인 규제가 시작되고 모두 ‘법인 투자는 끝났다’라고 했습니다. 하지만 저는 법인으로 두 개의 아파트를 단독으로 저렴하게 낙찰받아 세금을 내고도 투자금 대비 큰 수익을 남겼죠. 남들이 끝났다고 할 때가 기회입니다. 규제가 쏟아지더라도 시장의 틈새를 공략할 수 있다면 수익은 자연스럽게 따라옵니다. 

정민우: 저는 규제가 심해질수록 경매 투자가 더 메리트가 있다고 생각합니다. 고액의 부동산이나 투기과열지구에 아파트를 살 때 자금조달계획서를 제출해야 하는데 경매는 제외됩니다. 대출 제한도 점점 심해지고 있지만 여기서도 경매는 대출 규제가 좀 더 완화됩니다. 이 시기에는 이런 점이 경매 투자의 장점이 될 수 있습니다.

다만 부동산 시장은 흐름과 싸이클이 있기에 경매가 언제나 최적의 방법이라고 할 수는 없습니다. 하지만 부동산 경매 투자를 하나의 무기로서 가지고 있다면, 그것을 적정한 시기에 제대로 활용할 줄 안다면 분명히 자산을 키울 수 있습니다. 그렇게 하기 위해 하나씩 경험을 쌓아 가는 것이 중요합니다. 그리고 경매를 제대로 배워두면 다른 부동산 투자는 더 쉬워집니다. 경매 입찰을 위한 조사 과정에서 물건을 보는 눈이 높아지고 부동산 투자에 대한 전반적인 이해도 높아져, 다양한 부동산 투자에 도전할 수 있는 힘이 됩니다.

마지막으로 이 책을 읽는 독자들, 그리고 부동산 경매에 도전하는 투자자들에게 하고 싶은 말을 전해 주세요.

유근용: 우리는 살아가면서 돈 문제를 절대 피할 수 없습니다. 혼자일 때에는 벌이가 많든 적든 그럭저럭 꾸려갈 수 있지만, 가정을 이루면 가장으로서 가족의 생계를 책임져야 하죠. 돈이 생존의 문제로 바뀌게 되는 겁니다. 우리는 경제적 자유로 가는 가장 빠른 방법을 찾아야 합니다. 단언컨대 평범한 사람이 가장 빠르고 안전하게 돈을 불릴 수 있는 방법 중에 부동산 경매만큼 매력적이고 확실한 것은 없다고 생각합니다. 경매라는 무기를 활용하여 부에 다가가는 방법을 풍부한 실전 사례와 함께 책에 담아냈으니 읽고 실천하시면 반드시 원하는 결과를 이루실 수 있을 겁니다.

정민우: 부동산이든 주식 투자든 근로 소득에만 기대어 살기 어려운 시대입니다. 또한 실물 자산 중 부동산은 인플레이션 헷지가 가능하며 비교적 안정적인 상품입니다. 경매는 부동산을 싸게 사는 기본적인 방법이기도 하지만 자본주의 사회에서 나 자신과 가족, 가까운 사람들을 지키기 위해서도 반드시 알아두어야 하는 경제 상식이기도 합니다. 이 좋은 수단을 즐기며 오래 써먹을 수 있으면 우리 생활이 얼마나 많이 변할 수 있을지 상상해보세요. 

당장 어떤 부동산에 관심이 있고 궁금해하고, 하고 싶다는 의욕이 있을 때 한 번이라도, 조금이라도 빨리 낙찰에서 매도까지 한 사이클을 경험해보시길 바랍니다. 두 번째부터는 더 쉬워질 겁니다. 수익을 맛보면 세 번째 낙찰 이후로는 경매 투자가 하나의 습관이 될 수 있습니다. 이때부터는 하지 말라고 해도 스스로 시간을 내어 경매 사건을 자주 검색하는 자신을 마주하게 될 것입니다. 많은 분들이 경매라는 수단을 즐기며 활용하셨으면 좋겠습니다.

부디 이 책을 통해 투자에 대한 생각, 실행하는 용기, 자본주의 사회에서 살아남을 수 있는 마인드를 가지게 되기를 바랍니다.

왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술

정민우,유근용 공저

비즈니스북스

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