명동 상권의 흥망성쇠를 함께하며 아무것도 없는 바닥에서부터 시작해 수백억 원대, 수천억 원대 자산을 일군 9명의 명동 부자들과 250명의 숨은 부자들. 고미숙 자산관리사는 유명 은행의 VIP 팀장으로 그들과 일하면서 그들이 ‘부자가 된 비결’이 궁금했다. 과연 그들은 어떻게 대한민국 서울의 한복판 명동에서 부자가 되었으며, 왜 그들 중에는 유독 자수성가한 부자들이 많은 것일까?

세상에는 수많은 부의 공식들이 있다. 누구는 주식을 하라고, 또 누구는 부동산을 하라고, 하다못해 펀드라도 넣으라고 한다. 결국 사람들은 금수저가 아닌 자신을 탓하며 이번 생은 부자 되기 틀렸다고 포기하고 만다. 하지만, 흙수저들도 충분히 부자가 될 수 있다고 말하는 사람이 있다. 명동에서 탄탄하게 부를 쌓은 이들의 자산을 관리하는 VIP 자산관리사 고미숙 저자에게서 명동 부자들이 진짜 부자로 거듭나게 된 원동력이 무엇인지 들어보자.

명동 부자들이라는 타이틀이 친숙하면서도 낯섭니다. 일반적으로 부의 지형도를 떠올리면 아무래도 강북보다는 강남 쪽에 부자들이 많을 거라 생각이 되거든요. 명동역 지점에서 VIP 자산관리사로서 몇 명의 부자들을 관리하고, 명동 부자들은 강남 부자들과 비교할 때 어떤 차이가 있나요?

제가 관리하고 자문을 해드리는 VIP 고객은 250명 정도입니다. 저희 은행에서 VIP실을 이용할 수 있는 기준은 평잔(平殘, 평균 잔액) 1억 원인데요. 물론 은행 지점별, 점주별로 차이는 있습니다. 보통 고객들이 보유한 평균 잔액을 1억~5억 원, 5억~10억 원, 10억 원 이상, 100억 원 이상으로 구간을 나누면 피라미드 구조를 띠게 되죠. 각 VIP 고객들에게 필요한 금융 서비스를 맞춤형으로 제공하고 있습니다. 소위 강남 부자라고 하면 부동산을 떼어놓고 생각할 수 없습니다. 큰 기업체의 CEO나 주식 부자도 떠올리기 마련이죠. 반면, 명동 부자는 명동이라는 독특한 상권에서 장사를 통해 자수성가한 분들이 많습니다. 장사로 벌어들인 종잣돈으로 강남 부자처럼 부동산에 투자하기도 하지만 본업에 충실하며 현장에서 발로 뛰는 경우가 여전히 많습니다.

“사람들은 강남불패라고 하지만, 우리는 명동불패라고 부릅니다.”라는 명동 부자의 말이 책에 등장합니다. 소위 금수저라 불리는 사람들이 아닌 흙수저들도 부자가 될 수 있다는 희망의 메시지처럼 들리는데요. 실제로 명동 부자 중에 자수성가한 분들이 많나요?

네. 그렇습니다. 아무것도 가진 것 없이 맨손으로 명동에 진출해 리어카를 끌며 화장품을 팔다가, 옷을 팔다가 자산을 일군 자수성가형도 있고, 명동에서 직장생활을 하다 단비 같은 월급을 끊어버리고 사업에 뛰어든 자수성가형도 있습니다. 명동은 한국으로 관광을 온 외국인 중 85%가 다녀가는 곳입니다. 우리나라에서 가장 많은 보행자가 집계되는 곳이기도 하죠. 전 세계를 비롯해 다양한 사람이 많이 몰리는 곳인 만큼 기회의 땅이기도 하지만 생사를 가르는 정글이기도 합니다. 정글에서 살아남으려면 내가 금수저를 가졌느냐, 흙수저를 가졌느냐는 중요하지 않습니다. 지금 당장 실패하고 쓰러지더라도 살아남는 방법을 터득하는 것이 더 중요하죠. 자수성가형 자산가가 많을 수밖에 없는 이유입니다.

아무래도 평생직장의 개념이 퇴색되다 보니 직장을 그만두고 자기 사업을 할 것인지 고민하는 사람들이 많습니다. 실제로 명동에 진출한 분들 중에서도 월급쟁이를 포기하고 사업에 뛰어든 분들이 많이 계실 텐데요. 자기 사업을 시작하기 전에 준비해야 할 것들이 있다면 무엇일까요?

명동 부자들은 계획 없이 직장을 그만두는 것은 무모하고 우발적인 행위라고 말합니다. 퇴사 전에 확고한 목표 의식을 가지고 이직하거나 사업을 준비해 시작하라고 충고하죠. 명동 부자 중 한 사장님은 현재 자신이 하고 있는 업무를 확장해 매사에 유심히 관찰하고 호기심을 가지면 기회가 찾아온다고 했습니다. 그분은 가장 자신 있는 분야인 의류 사업을 시작했고 현재 커리어 우먼들을 위한 편집 매장을 운영 중이죠. 또 보험회사에 신(新)서비스를 제안하며 다이렉트 마케팅으로 자리를 잡은 한 사장님도 자신이 하던 일에서 아이템을 찾으면 실패하지 않는다고 했습니다. 다른 사람보다 자신 있는 사업 아이템을 누구에게 어떻게 팔 것인지 정하면 그것이 바로 비즈니스라고 말이죠.

창업에 필요한 자금 역시 직장을 다니는 동안 준비해야 합니다. 퇴직금으로 무언가를 시작하려고 하면 이미 늦습니다. 심지어 직장을 다닐 때 사용하던 마이너스 통장조차 퇴사하는 순간 갚아야 하니까요. 소득이 없는 개인에게 신용은 없습니다. 직장을 그만두고 나오기 전에 창업 아이템과 자금을 철저히 준비하지 않으면, 퇴사 후 벌어질 현실의 냉혹함 앞에 무릎을 꿇어야 할지도 모릅니다.

한때 문화와 유행의 중심이었던 명동이 이제는 관광객들의 필수코스로 바뀐 듯합니다. 그런 덕분에 최근 중국의 사드 보복 사태나 일본의 보복 조치 등으로 인해 부침이 많은 지역으로 비치기도 하는데, 명동 부자들은 어떻게 대처하고 있나요?

이제 중국인 관광객이 없는 명동은 쉽게 떠올리기 힘든 것이 사실입니다. 그만큼 중국 관광객은 명동을 살리기도 했지만, 명동을 죽이는 요인이 되기도 했습니다. 사드 이후 그들이 발길을 끊은 탓에 화장품 가게들은 눈에 띄게 줄어드는 매출을 감내해야 했고, 이미 올라버린 임차료를 감당할 수 없었죠.

화장품 매장으로 명동 부자가 된 한 사장님은 자신이 몸담은 시장이 전성기에 이르렀다고 판단될 때 미리 다음을 대비해야 한다고 말합니다. 위기를 잘 관리하려면 전성기라고 해서 마음을 놓지 말아야 한다는 의미입니다. 자신의 능력을 과신해서도 안 된다는 말이죠. 그는 명동에서 쌓은 화장품 판매의 노하우를 바탕으로 화장품 브랜드를 독자적으로 개발해 해외 진출에 성공했습니다. 또 외국인 관광객이 감소하는 추세를 빠르게 파악한 한 사장님은 자신의 건물에 외국인들이 선호하는 프랜차이즈와 내국인이 선호하는 프랜차이즈를 나란히 입점시키기도 했습니다. 건물 내 업종과 브랜드의 균형을 맞추는 전략을 세우는 것이죠.

또 명동에는 지역의 특성상 지은 지 수십 년이 된 오래된 건물이 많아요. 건물 전체를 리모델링하는 과감한 결단도 주효했습니다. 명동 부자들은 조심해야 할 때 조심하면 큰돈을 벌고, 잘될 때 조심하면 큰 손해를 피한다는 아주 단순한 원칙을 누구보다 잘 지키는 분들입니다.

은행에서 자산관리사로 근무하시면서 만난 부자들 중에서 조언이 필요 없을 만큼 탄탄하게 관리를 하고 있는 고객도 있지 않을까요? 아니면 반대로 대부분 이미 많은 자산을 갖고 계신 분들이라 특별한 조언을 듣지 않으시려는 고객들도 있을 것 같은데요.
 
큰돈을 번 명동 부자들은 은행의 조언을 듣기보다 이미 각자 하나의 작은 은행 시스템을 운영하며 자금을 관리하고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 하지만 별도의 전문가 그룹이 있다 하더라도 은행 자산관리사의 의견에도 항상 귀를 기울입니다. 가장 기초적인 금융 업무가 일어나는 은행을 배제하고 자금 관리를 할 수 없기 때문이죠.

다만 명동 부자들은 자산관리사를 잘 활용하는 방법을 누구보다 잘 알고 있습니다. 또 은행이 돈과 숫자를 다루는 차가운 공간처럼 보여도, 은행원들도 결국 사람을 상대하는 일을 하는 사람들입니다. 서로 신뢰가 쌓이지 않으면 원활한 거래를 할 수 없어요. 은행에서 고객들을 맞이하는 행원들이나, 은행을 찾아 거래하려는 고객들이나 신뢰 관계를 바탕으로 도움이 되는 관계가 될 수 있도록 서로에게 최선을 다하는 이유입니다.

부자가 되기 위해서는 레버리지 효과를 무시할 수 없는 것 같아요. 자기 사업을 시작하기 위해서, 또는 부동산에 투자하기 위해서 큰 자금에 손을 댈 수밖에 없을 경우에 주의해야 할 점이 있다면 무엇일까요?

레버리지 효과를 얻고자 하는 이유는 기대수익률이 대출 이자 비용보다 높다고 판단하기 때문입니다. 자기자본을 모으는 동안 부동산 가격이 오르면 기회비용을 잃을 수도 있기 때문이죠. 이때 레버리지를 활용해 자산을 매입하게 되는데요. 결국 레버리지가 높다는 것은 대출금이 많다는 것입니다. 따라서 대출 이자로 낼 금액보다 높은 수익률이 기대될 때만 여신을 활용해야 합니다. 만약 불황이 이어져 수익이 줄어들면 도산할 가능성도 커지게 되는 것이죠. 상권에 대해 정확하게 분석하고, 이자 부담에 대해서도 정확하게 계산해야 합니다. 빚은 빚이니까요. 빚을 내는 것을 쉽게 생각해서는 안 됩니다.

부동산에 투자하지 않거나, 주식을 하지 않거나, 금수저로 태어나지 않은 사람들이라면 부자라는 타이틀은 정말 다른 세상의 이야기처럼 들리는 것도 사실이거든요. 보통의 평범한 사람들에게 전하고 싶은 메시지 같은 것이 있으신가요?

평범한 사람이 거창한 계획을 세우고, 갑자기 돈을 버는 것은 불가능한 일입니다. 금수저가 아니라면 시간에 투자해야 합니다. 명동 부자 역시 시간을 들여 저축하다 보니 종잣돈을 마련할 수 있었고, 종잣돈을 발판 삼아 큰 도약을 했습니다. 명동 부자 중 한 분은 월급의 절반을 저축해야 한다고 말했어요. 저축을 10년, 20년 해본 사람과 전혀 해보지 않은 사람은 분명히 다르다고요. 그리고 또 한 가지. 저축에는 꿈을 담아야 합니다. 예를 들어, 은퇴 후 실행하겠다고 마음먹은 구체적인 꿈을 그리며 한 푼 두 푼 모아 나가면, 저축에 재미가 붙고 저축은 곧 꿈이 됩니다. 지금 돈이 없다고, 내 부모가 가진 돈이 없다고, 내 월급이 이것밖에 안 된다고, 나이가 많다고 부자가 되겠다는 꿈을 꾸지 말라는 법은 없습니다. 누구나 부자라는 꿈을 꿀 수 있고 이루고 싶은 목표를 이루어 나가다 보면 부자라는 꿈을 반드시 이루게 될 것입니다.