부동산 전문가 아기곰은 김학렬(빠숑)을 반짝 스타가 아닌 진정한 내공이 느껴지는 '부동산 고수'라고 했다. 국내 굴지의 조사기관 갤럽에서 현직 부동산 팀장으로 수치에 근거한 날카로운 분석력을 가지고 있지만, 인문학적 지식을 토대로 입지에 대한 탁월한 스토리텔링으로 정평이 나있다. 김학렬은 20여 곳의 전문 칼럼과 부동산 인기 팟캐스트를 운영하면서 끊임없이 세상과 소통하고자 한다.

이번 신작 『대한민국 부동산 투자』는 부동산 시세의 변동 원리를 설명해 현재 부동산이 어떻게 전개되고 있는지, 그리고 미래에 어떤 가치를 지닐 것인지 예측할 수 있도록 가장 안전한 투자방식을 전달한다. 투자의 최종 도착지는 가족과 함께 오랫동안 여유로운 삶을 영위하고자 하는 것이다. 그런 목표에 도달할 수 있도록 이 책이 ‘안전하고, 정확한 투자’를 제시하고자 수 년간의 노하우를 담았다.

스스로 의사결정을 할 수 있도록 ‘투자에 적합한 부동산이 어떤 것인가’를 보는, 즉 가치 판단에 필요한 거의 모든 노하우를 담았다(15쪽)고 하셨습니다. 이런 노하우가 필요하다고 생각한 독자층은 누구인가요?

실거주든 투자든 부동산이라는 상품을 매수하려는 모든 분들을 위한 책입니다. 찍어주기 묻지마 투자의 폐단을 막기 위해   지난 20년간의 부동산 시장의 흥망성쇠를 분석하여 도출해 낸 빠숑만의 결과물입니다. 그 결과 부동산 가치의 본질을 이해하면 어떤 부동산 시장이 온다 해도 확률이 높고, 리스크가 낮은 성공적인 부동산 투자를 할 수 있을 것이라는 확신을 가지고 있습니다.

갭투자 붐이 사그라들고 지금부터 위험하다는 조언이 있었습니다. 특히 지방을 조심하라고 하셨는데 이유를 설명해주신다면요?

지방의 경우 2009년부터 2015년까지 부동산 시장이 좋았습니다. 갭투자로 어떤 상품을 투자해도 무조건 수익이 나는 시장이었습니다. 갭투자로 수익이 났던 것은 지난 10년간 지방의 부동산 시세가 수도권 대비 가격이 크게 낮았기 때문입니다. 입지나 상품의 질과 관계없이 수도권과의 갭을 줄이는 과정이었던 것이죠. 하지만, 2016년 이후 이러한 갭투자용 매물들의 시세 상승이 멈추었습니다. 오히려 하락을 하고 있는 곳도 발생하기 시작했죠. 향후 추가적으로 가격이 상승하기 위해서는 입지와 상품이 동시에 차별화되어야 합니다. 결국 입지 경쟁력/상품 경쟁력이 좋은 상품이 지속적으로 상승할 수 있다는 것이죠. 단순히 가격이 싸다는 이유만으로 지방의 부동산을 선택하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

구체적인 입지로 서울, 그중에서도 용산을 강조했습니다. 앞으로 용산의 부동산 전망이 좋을 거라고 생각한 이유는 뭔가요?

확정된 발전가능성이 가장 높은 지역이기 때문입니다. 용산은 더 나빠질 것이 없습니다. 더 좋아질 것만 남은 지역이죠. 그동안 용산의 부동산 활성화를 막았던 것은 미군부대였습니다. 2017년부터 순차적으로 평택으로 미군 부대가 이전을 합니다. 용산은 남산과 한강이라는 자연환경을 가장 제대로 누릴 수 있는 곳입니다. 이러한 환경 쾌적성의 복원은 용산의 주거입지와 상업시설 모두에게 매우 긍정적인 영향을 줄 것입니다. 용산의 호재가 하나씩 실현될 때마다 용산은 업그레이드가 될 것입니다. 계속 발전할 용산은 지금이 최저가인 것이죠.

수요를 측정하기 위한 방법으로 현장의 물량과 세대 수, 인구 수 등을 비교하라고 하셨는데요. 인구 대비 물량을 어느 정도로 생각해야 적정하다고 볼 수 있을까요?

주거시설이라면 인구수보다 세대수가 더 중요할 것이고, 상업시설이라면 인구수가 더 중요할 것입니다. 수요를 측정하는 여러 가지 팁들이 있습니다. 몇 가지 말씀을 드리면, 주거시설의 수요는 단지의 매물의 숫자를 보면 알 수 있습니다. 가장 인기 있는 단지의 매물이, 매매든 전월세든 전세 세대수의 3% 이하 정도로만 매물로 나와 있다면 공급 대비 수요가 많다고 할 수 있습니다. 추가 공급이 되어도 시장이 받아줄 확률이 높은 것이죠. 상업시설의 경우는 가장 인기가 있는 커피 전문점, 즉 스타벅스 같은 상가의 이용 고객수로 추정을 해 볼 수 있습니다. 점심 시간, 혹은 저녁 시간 때 앉을 자리가 없다면 수요가 많다고 보시면 됩니다. 추가로 유사 상가가 들어올 여지가 있는 것이죠. 

실수요층이 매수하는 입지와 가격을 알아보기 위한 조언이 있을까요?

투자용 매물이 아니라 실 거주 목적의 매물을 검토하실 때에는 좀 더 공격적으로 매수하시면 좋겠습니다. 투자용은 아무래도 투입 금액과 향후 수익률을 동시에 고려해야 하지만 실거주 매물은 조금 더 좋은 물건을 선택하시길 추천드립니다. 왜냐하면 실거주하는 동안 얻을 수 있는 거주 가치라는 것은 금액으로 추정하기는 어렵지만, 충분히 추가로 지불하신 금액보다 더 큰 만족감을 주기 때문입니다. 조금 더 좋은 입지에, 조금 더 좋은 부동산에 거주하시는 것이 결국은 삶의 질을 높이는 데에도 더 큰 영향을 준다고 생각합니다.

최근 P2P 투자가 증가함에 따라 부동산도 다수의 불특정한 사람들이 자본을 모아 투자하는 경우가 늘고 있습니다. P2P 부동산 투자에 관해서는 어떻게 생각하시나요?

저는 보수적이고 안전한 투자를 지향합니다. 리스크가 낮고 확률이 높은 투자를 추천드립니다. P2P 투자는 제1금융권은 물론 제2금융권에서도 대출 받기 어려운 조건일 경우에 대출을 해 주는 경우입니다. 리스크에 대한 보장 조건이 확실하게 담보되어 있지 않은 경우라면 추천드리고 싶지 않습니다.

‘나만의 부동산 투자 정석’이란 어떻게 찾을 수 있을까요?

결국 부동산의 가치를 평가할 수 있는 기준을 알자는 것이지요. 단기 투자든, 장기 투자든 부동산 가치가 형성되는 원리에 대해 이해하고 있다면 부동산 투자는 어렵지 않습니다. 남들이 하니까 따라하는 묻지마 투자가 아니라 방향성을 확인할 수 있는 투자, 즉 단기적으로는 등락을 반복하더라도 궁극적으로는 우상향으로 갈 수 있는 투자를 하셔야 합니다. 사람들이 좋아하는 입지와 좋아할 입지, 사람들이 좋아하는 상품과 좋아할 상품, 사람들이 지불할 수 있는 가격대와 포기하는 가격대를 판단할 수 있도록 계속 시장을 지켜보면서 투자하는 것이죠. 이런 공부하고 투자하는 일련의 과정들을 즐기시길 바랍니다. 결국 편안하고 행복해 지기 위해 부동산 투자를 하시는 것일 텐데, 초기 단계부터 너무 힘들고 스트레스를 받으시면 안되니까요. 모든 과정이 재밌고 즐거우셨으면 합니다.

『대한민국 부동산 투자』가 그렇게 해 드리겠습니다. 대한민국 부동산 투자는 all that 부동산 for you!