『재개발 모르면 부자될 수 없다』을 쓴 저자 최진성(필명 아이언키) 대표는 재개발 투자로 3년 만에 150억대의 자산을 만든 실전 투자자이자, 오랫동안 부동산 강의를 해온 국내 최고의 전문 강사다. 평범한 직장인이었던 저자는 소액으로 경매 투자를 하며 어느 정도 경제적 안정을 이룬 후 재개발 구역에 투자하기 시작했고, 누구보다 다양한 실전 경험과 확실한 성과를 얻었다. 『재개발 모르면 부자될 수 없다』은 저자의 성공 경험을 100% 살려 지역별, 물건유형별, 금액대별 다양한 재개발 투자 방법을 이해하기 쉽게 정리했다. 재개발에 갓 입문한 투자자들을 위해 재개발 기초용어부터 재개발 투자 방법, 그리고 나에게 딱 맞는 투자지역을 찾는 법까지 단계별로 소개를 한다.

그뿐만 아니라 재개발 투자자들이 가장 알고 싶어 하는 재개발 매수 & 매도 타이밍과 사업성 예측하는 법, 수익률 계산하는 법, 리스크 없이 안전하게 투자하는 법 그리고 현재 금액대별로 투자 가능한 서울 재개발 구역에 대해서도 모두 공개한다. 재개발 투자로 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 실현하고자 하는 독자라면, 반드시 읽어야 할 부동산 투자 바이블이다.

카지노 딜러라는 직업도 연봉이 꽤 높은 것으로 알고 있는데요. 직장과 투자를 병행하게 된 계기는 무엇인가요?

대학을 졸업하고 제가 정말 원하던 직장(외국인카지노)에 입사했을 때만 해도 너무 행복했어요. 일반 직장인들보다 연봉도 높았고, 일반 사무직보다 외국어를 사용하면서 외국인들과 카지노게임을 진행하는 것이 재미있기도 하고 업무 만족도도 높았습니다. 하지만 저보다 10년 회사 선배들의 삶을 보니 평범한 직장인의 삶 그 이상도 이하도 아니었어요. 매달 대출이자와 자녀 사교육비를 걱정하고, 내 집 마련과 노후 준비의 굴레에서 맴도는 삶이었죠. 아무 생각 없이 회사만 다니다 보면 저의 10년 후 모습도 저렇겠구나, 라는 생각이 들면서 재테크에 관심을 가지게 됐죠. 그때부터 재테크 관련 서적을 100권 넘게 읽고, 좋은 강의들을 골라 들으며 내공을 쌓기 시작했습니다.

3년 만에 150억 원이라는 큰 자산을 이루신 걸로 아는데요. 처음 재개발에 투자한 경험담이 궁금합니다. 그리고 재개발로 짧은 시간에 자산이 늘어나게 된 과정도 알고 싶습니다.

사실 저의 자산이 제로베이스에서 150억 원까지 3년 만에 이룬 것은 아닙니다. 2002년에 입사한 후 월급의 90% 이상을 저축하면서 10년간은 종잣돈을 모으는 시기였습니다. 2013년에 경매 투자를 시작하면서 종잣돈 굴리기 단계로 접어들었습니다. 2013년에서 2018년까지 5년간 4억 원(월급을 저축해서 모은 종잣돈)이었던 자산이 경매 투자를 통해 25억 원 이상으로 늘어났습니다. 이 시기에는 서울 및 수도권에 역세권, 중소형 아파트를 경매로 투자해서 40채 이상의 아파트를 보유하게 되었죠.  경매로 투자했던 아파트는 일부는 매도차익을 남기도 매도하고 일부는 절세를 위해서 장기임대사업자 등록을 하였는데, 2017년부터 시작된 서울 아파트 급등 시기와 맞물려 자산의 크기가 20억 원을 넘게 된 것입니다. 2018년부터는 경매 투자에서 서울 재개발 투자로 투자의 방향을 바꿨습니다. 재개발 투자도 서울의 핵심 입지에 많이 했는데 그 덕분에 3년 만에 20억 원대였던 자산이 150억 원대까지 늘어나게 되었습니다.  

많은 사람들이 재개발 투자는 돈도 많이 들고, 시간도 오래 걸린다고 생각합니다. 실제로도 그런가요?

저의 첫 번째 재개발 투자는 인천에서 진행되던 관리처분인가 이후의 재개발구역 빌라 매물이었습니다. 관리처분인가 이후에 매수하면서 이주비대출이라는 레버리지를 활용하여 투자금을 4천만 원대로 맞추었고, 매수 후 1년 6개월 만에 매수자가 많이 몰리는 때인 일반분양 시기에 매도하면서 투자금 대비 100%에 가까운 수익을 실현하였습니다. 저의 첫 번째 재개발 투자는 4천만 원의 소액 투자였고, 투자기간도 1년 6개월밖에 걸리지 않았습니다. 재개발 투자가 무조건 투자금도 많이 들고 투자기간도 오래 걸린다는 것은 편견입니다.

서울과 수도권에 소액으로도 투자가 가능한 지역이 있다고 하셨는데요. 짧게 소개해주실 수 있을까요?

서울과 서울 외 지역에는 투자금에서 차이가 있습니다. 서울 신축 아파트 가격이 단기간에 급등하면서 서울 재개발 물건의 가격도 많이 상승하였습니다. 2021년 7월인 현재 기준으로 서울 재개발은 최저금액이 3억 원 후반에서 4억 원입니다. 상계뉴타운이 이 금액으로 투자할 수 있으면서 투자가치가 있는 추천해드릴 만한 재개발 구역입니다. 수도권으로 범위를 넓히면 남양주 덕소뉴타운이나 인천재개발 등은 1억 원~2억 원대로도 투자할 수 있습니다. 

큰 자산가가 되셨지만, 여전히 직장에 다니신다고 들었습니다. 특별한 이유라도 있을까요?

앞서 말씀드렸듯이 저는 카지노 딜러라는 저의 직업이 적성에도 맞고 재미있습니다. 경제적 자유를 이뤘는데도 왜 회사를 그만두지 않느냐고 주위에서 많이들 물어보시는데, 저는 직장을 돈 때문에 다니지는 않습니다. 직장 동료들과 나누는 정, 소속감에서 오는 안정감, 제가 좋아하는 외국어를 할 수 있는 근무환경 등은 돈으로 살 수 없는 것들이죠. 경제적 자유를 이루고 나서 승진이나 고과, 노후준비 등에서 자유로워졌는데, 그 후 회사 생활이 더 즐거워지기도 했습니다. 

하지만 요즘은 재개발 투자 관련 강의와 상담 등을 통해 수강생들이나 독자분들을 부자로 만드는 일이 더 재미있고 보람됩니다. 그래서 19년째 하고 있는 카지노 딜러라는 직업을 그만둘까 심각하게 고민하고 있는 시점입니다. 

투자를 하시면서 정신적으로 힘든 적은 없으셨나요? 그럴 때 어떻게 극복하셨는지 궁금합니다. 

저도 사람인지라 투자를 하면서 정신적, 육체적으로 힘든 적이 많았습니다. 특히 직장에서 3교대 근무를 하면서 부동산 투자를 병행했기 때문에, 2013년부터 2018년까지 5년간은 3~4시간 이상 자 본 기억이 없습니다. 밤 9시에 출근해서 밤샘근무를 하고 아침 6시에 퇴근한 다음에 3시간 정도 자고 일어나 법원 입찰을 가고, 임장을 하고, 부동산 수업을 듣고, 자료를 정리하고 바로 출근해서 다시 밤샘근무를 하는 패턴의 생활을 5년 넘게 유지했던 겁니다. 그 정도로 치열하게 살았습니다. 

저는 술이나 담배도 전혀 하지 않기 때문에 주로 운동으로 스트레스를 풀었습니다. 체력적으로 뒤처지지 않기 위해 잠은 못 자더라도 매일 1~2시간씩 꾸준히 운동도 했습니다. 그리고 부동산 투자로 수익이 생기면 가족의 여행경비를 제가 부담해서 해외여행을 갔는데, 스스로 힐링하면서 보람도 느끼는 방법이었습니다. 저는 그렇게 피로와 지친 마음을 다잡았습니다. 

투자 고수가 되기까지 많은 노력과 우여곡절이 있었을 것 같아요. 선배로서 이제 막 재개발 공부를 시작하시는 분들께 당부하고 싶은 말씀 있으시면 부탁드립니다.

재개발 투자는 절대 어렵거나 위험하지 않습니다. 단, 공부를 충분히 하고 경험을 쌓았다는 가정 하에 그렇습니다. 재개발 투자뿐만 아니라 준비되지 않은 재테크 투자는 항상 위험합니다. 향후 서울 새 아파트 가격은 수요와 공급의 불균형으로 인해 꾸준히 상승할 것입니다. 도시의 노후화로 인해 시간이 지남에 따라 재개발구역도 계속 생겨날 것입니다. 부동산 투자의 여러 분야를 모두 섭렵한 저의 경험으로 자신 있게 말씀 드리는데, 공부하고 경험이 뒷받침된 재개발 투자야말로 가장 안전하고 수익이 큰 재테크 분야입니다. 미래의 새 아파트를 미래 가치가 덜 반영된 현재 가격으로 구입하는 것이 재개발 투자입니다. 그래서 인근 신축 시세 만큼의 안정적인 확정수익을 안고 하는 투자가 재개발 투자입니다. 저의 모든 재개발 투자 경험을 녹여낸 기록인 『재개발 모르면 부자될 수 없다』를 통해 내 집 마련의 꿈과 경제적 자유라는 희망을 동시에 이루시길 바랍니다. 

재개발 모르면 부자될 수 없다

최진성(아이언키) 저

한국경제신문사(한경비피)

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