지난 8월 8일 신한알파리츠가 상장되었다. 공모에서 4,000억 원이 넘게 몰렸고, 4.32대 1의 경쟁률로 역대 상장리츠 공모 중 최대를 기록했다. 재테크 좀 한다고 하시는 분들도 이름만 들어본 경우가 많고, 재테크에 관심 없는 분들은 처음 들어봤을 단어 리츠(REITs). 이 리츠가 대성공을 거둔 것이다.

리츠는 부동산간접투자 방식의 일종이다. 여태까지 한국에선 생소한 재테크 방법으로 취급되었지만, 이번에 신한알파리츠가 대성공을 거두었고, 올 하반기에는 정부에서 리츠 활성화 대책을 발표할 예정이다. 연말에는 약 2조 원의 가치를 가졌다고 평가받는 홈플러스 리츠가 준비 중이다. 『리츠로 은퇴월급 만들기』 는 국내 리츠의 과거와 현재를 정확히 짚고, 독자들에게 알찬 정보와 리츠에 대한 청사진을 제공하는 ‘리츠 투자 입문서’다.
 

먼저 『리츠로 은퇴월급 만들기』  출간을 축하드립니다. 기자님께선 이 책에서 독자에게 생소한 리츠(REITs)를 쉽게 설명하기 매우 많은 노력을 기울이셨다고 알고 있는데요. 먼저 간단히, 리츠가 무엇인지 독자에게 쉽게 설명 부탁드리겠습니다.

한국인들은 주로 아파트나 상가, 오피스텔, 중소형 빌딩 등을 직접 사서 시세차익을 노리거나 임대수익을 올리는 형태로 부동산에 투자하는 경우가 많습니다. 하지만 이러한 부동산 투자는 대규모 여유 자금이 필요하기 때문에 누구나 쉽게 할 수 있는 방식은 아닙니다. 기본적으로 투자 금액 자체가 크기 때문에 부담도 크고, 급하게 돈이 필요할 때 부동산에 돈이 묶여 있어 어려움을 겪는 경우도 종종 보게 됩니다.

‘리츠’는 이 같은 부동산 직접 투자의 단점을 해결 해 줄 수 있는 부동산금융 상품입니다. 리츠는 간단히 말해 개인투자자들이 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있도록 만들어진 금융 상품입니다. 투자자들이 직접 투자 대상을 사는 것이 아니라 리츠 자산관리회사(AMC)가 만든 상품에 투자하기 때문에 부동산간접투자 상품이라고 부릅니다. 주식을 예로 들면 이해하기 쉽습니다. 삼성전자 주식을 산다고 할 때 투자자가 홈트레이딩시스템(HTS)을 통해 직접 살 수도 있지만 삼성전자를 편입하고 있는 펀드에 가입하는 방법이 있습니다. 리츠는 후자의 방식으로 부동산에 투자하는 것을 말한다고 보면 됩니다. 리츠가 투자하는 대상은 오피스, 쇼핑몰, 물류센터, 호텔, 임대주택 등 다양하며, 통상적으로 연 5~6% 수준의 수익률을 목표로 하는 경우가 많습니다. 또한 한국거래소에 상장된 리츠는 주식처럼 사고 팔 수 있기 때문에 유동화가 쉬운 점이 장점입니다. 리츠라는 상품의 특성을 고려해 제목을 ‘은퇴월급 만들기’라고 지었지만 은퇴자뿐만 아니라 여유 자금이 많지 않은 젊은 층도 재테크 수단으로 고려해볼만한 상품이라고 생각합니다.

신한알파리츠가 공모를 거쳐 지난 8월 8일 한국거래소에 상장됐습니다. 결과는 알다시피 대성공이고요. 여태까지 한국에선 크게 흥행한 리츠가 없었는데요. 이번 신한알파리츠의 대성공 요인을 무엇 때문이라고 분석하시나요?

신한알파리츠의 성공은 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용했습니다. 우선 현재 시장 상황이 리츠에 우호적입니다. 리츠가 한국에 도입된 건 2000년대 초반입니다. 하지만 지금까지 개인투자자들이 투자할 수 있는 공모 리츠 시장은 전무하다시피 했습니다. 최근에 리츠나 부동산펀드와 같은 부동산간접투자 상품이 인기를 끌게 된 것은 저성장, 저금리 기조가 영향을 미쳤다고 봅니다. 향후 금리 인상이 예상되지만 전반적인 저금리 기조 자체는 크게 변하지 않을 것으로 예상됩니다.

신한금융그룹의 브랜드 파워도 중요한 역할을 했습니다. 리츠를 모르는 분들은 많겠지만 신한이라는 이름을 모르는 사람은 많지 않습니다. 사실 신한알파리츠에 앞서 지금까지 한국거래소에 상장된 리츠들은 대부분 개인투자자들에게 다소 낯섭니다. 리츠라는 용어 자체도 낯선데 리츠를 만드는 회사까지 낯설게 느껴지니 투자자들이 쉽게 마음을 열지 않았습니다. 실제 신한알파리츠의 경우 공모 청약경쟁률이 4대 1을 넘었지만 비슷한 시기 공모를 한 다른 리츠의 경우 미달되기도 했습니다. 또한 신한금융그룹 계열 증권사인 신한금융투자가 적극적인 마케팅을 통해 투자자들에게 상품의 매력을 알린 것도 주효했습니다.

투자 대상이 되는 기초자산도 심혈을 기울여 찾았습니다. 신한알파리츠는 경기도 판교에 위치한 알파돔시티 오피스 빌딩과 서울 용산에 위치한 더프라임타워에 투자하는 상품인데 임차인을 꽉 채워 안정적인 배당이 나올 수 있는 상품을 만들었습니다.

그렇군요. 현재 시장에선 이 기세가 쭉 이어질 것으로 평가합니다. 올 하반기에는 정부에서 ‘리츠 활성화 대책’을 발표할 것이라고도 하고요. 하지만 분명 모든 재테크 방법이 그렇듯, 리츠도 장점만 있는 건 아닐 겁니다. 투자자가 리츠에 투자할 때 유의해야 할 사항으론 무엇이 있을까요?

부동산 시장에서 꾸준하게 인기가 높은 강남 아파트 시장을 예로 들어보겠습니다. 많은 사람들이 강남 아파트에 투자해 돈을 벌었다고 하는데 고점에 투자했다가 손해를 본 사람도 있을 겁니다. 또 돈을 번 사람들 중에서는 상대적으로 많이 번 사람과 적게 번 사람이 있을 겁니다. 강남 아파트라고해서 아무 때나 투자하면 무조건 큰돈을 벌게 해주는 건 아닙니다.

제가 하고 싶은 얘기는 무작정 리츠에 투자하라는 얘기가 아닙니다. 이 책을 쓴 취지는 리츠라는 투자 상품을 알아두고 관심을 가져보라는 얘기를 하고 싶어서입니다. 리츠라는 투자 상품이 가진 매력이 분명 있기 때문이죠.

200여개의 리츠가 상장되어 있는 미국도 리츠별로 수익률에 차이가 큽니다. 이를테면 최근 이커머스가 성장하면서 수요가 늘어나고 있는 물류센터에 투자하는 리츠는 수익률이 좋은 반면 쇼핑몰과 같은 리테일에 투자하는 리츠는 수익률이 저조합니다. 이처럼 리츠도 부동산을 기초자산으로 하는 만큼 경제와 시장 상황에 영향을 받게 됩니다. 투자자라면 투자 상품의 기초적인 사항을 챙기는 것은 기본이라고 생각합니다. 리츠는 부동산간접투자상품이기 때문에 일반적인 부동산 투자와 마찬가지로 투자 대상이 되는 자산의 특성을 모두 살펴봐야 합니다. 투자 대상이 위치한 지역은 어떤지, 리츠가 투자하는 자산의 가격은 적정한지, 임차인과 임차 현황은 어떤지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

아울러 앞으로 리츠를 만들고 운용하는 리츠 AMC가 어떤 회사인지도 잘 살펴봐야 합니다. 한국의 경우 아직 리츠 시장이 발달하지 않았기 때문에 리츠가 대부분 1~2개의 자산을 담고 있습니다. 그러다보니 투자자들도 개별 자산의 특성을 중요하게 생각합니다. 하지만 미국이나 싱가포르, 호주 등 리츠가 발달한 나라에서는 리츠 하나가 100여개 이상의 자산을 담고 있습니다. 투자자가 자산 하나하나의 특징을 파악하기 쉽지 않죠. 때문에 투자자들은 리츠 AMC의 신뢰도와 그간의 트랙레코드(투자 이력)을 보고 투자를 결정합니다. 한국도 점차 그러한 방향으로 변해갈 것으로 생각됩니다. 따라서 투자 결정 시에는 리츠 AMC가 어떤 회사인지도 잘 살펴봐야 합니다.

해외에선 이미 몇 년 전부터 리츠 활성화가 이루어졌다고 하는데요. 특히 미국, 호주, 싱가포르가 리츠 시장이 상당히 발달했다고 합니다. 이 사례들은 『리츠로 은퇴월급 만들기』 에 자세히 소개되어있죠. 책을 아직 못 읽으신 독자를 위해 이 선진국들의 리츠 시장에 대해 간단한 설명 부탁드립니다.

제가 책에서 소개한 사례는 미국, 싱가포르, 호주, 일본입니다. 이외에도 홍콩, 캐나다 등 많은 나라에서 리츠 시장이 발달되어 있지만 기본적으로 제가 직접 현지에 가서 취재를 한 시장을 위주로 책에 소개했습니다.

리츠를 가장 먼저 도입한 나라는 미국입니다. 1960년대부터 리츠를 도입했는데요. 현재 미국에는 200여개의 리츠가 증시에 상장되어 있고, 총 시가총액이 1조달러가 넘습니다. 미국 리츠협회에 따르면 약 7,000만 명의 미국인이 퇴직연금이나 펀드 등을 통해 리츠에 투자하고 있다고 합니다. 미국인 네 명 중에 한 명 꼴로 리츠에 투자를 하는 셈이죠. 호주도 리츠 역사가 오래된 나라입니다, 호주는 1970년대 리츠를 도입했는데 현재 50여개의 리츠가 호주증권거래소에 상장되어 있으며, 리츠 시가총액이 전 세계 리츠 시장의 약 8.5%를 차지할 정도로 발달되어 있습니다. 호주는 ‘슈퍼애뉴에이션’이라는 퇴직연금 제도가 잘 발달되어 있는데 퇴직연금을 굴리는 자산 운용사들도 리츠 투자에 적극적입니다. 싱가포르와 일본은 한국과 비슷한 시기인 2000년대 초반에 리츠를 도입했습니다. 한국이 사모 리츠 위주로 성장한 것과 달리 싱가포르와 일본은 다수의 리츠가 거래소에 상장되어 있어 개인투자자들도 손쉽게 투자할 수 있습니다.

현재 좋은 기세를 이어가는 한국 리츠 시장의 미래는 앞으로 어떻게 될까요? 그동안 잘못했던 점은 무엇이고, 앞으로 더 발전하기 위해선 어떻게 해야 할까요?

3,486억 원(상장 리츠) vs 34조 5,348억 원(비상장 리츠). 2017년 말 기준 한국 리츠 시장의 현 주소입니다. 지난 2001년 도입된 이래 20여년 가까이 흘렀지만 개인 투자자들이 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠가 절대적으로 부족합니다. 여러 가지 문제가 있었지만 지금까지는 정부와 리츠 회사 모두 공모 상장 리츠를 키우겠다는 의지가 약했다고 생각합니다. 그러다보니 리츠 시장의 외연이 커진 것에 비해 개인투자자들이 대형 부동산에 투자해 배당 수익을 얻을 수 있는 부동산간접투자상품을 만들겠다는 애초 도입 취지는 제대로 지켜지지 않았습니다. 주로 기관 투자자들의 투자 수단으로 활용되면서 ‘그들만의 리그’라는 비판을 받아 왔습니다. 그나마 상장된 리츠들도 배임, 주가조적 등의 혐의로 상장폐지되면서 투자자들의 신뢰를 잃었고요.

다만 앞으로 리츠 시장의 전망은 밝다고 생각합니다. 앞서 말했듯이 우호적인 시장 환경이 조성되어 있고, 정부의 의지도 강합니다. 대형 금융사들도 리츠에 관심을 가지고 있고요. 최근 리츠가 다시 주목받고 있지만 한국 리츠 시장은 이제 걸음마 단계입니다. 앞으로 리츠 시장이 성장하기 위해서는 투자자들로부터 신뢰를 쌓는 일이 무엇보다 중요합니다. 그러기 위해서는 리츠를 만드는 회사와 판매 회사들이 보다 적극적으로 리츠라는 상품을 알릴 필요도 있습니다.

국내의 주요 리츠 자산관리회사들에 대해 간단한 설명 부탁드립니다.

국토교통부에 따르면 현재 40여개의 리츠 자산관리회사(AMC)가 설립인가를 받아 리츠를 만들고 있습니다. 코람코자산신탁을 비롯해 마스턴투자운용, ARA코리아, 제이알투자운용 , 퍼시픽투자운용, 케이리츠앤파트너스, 인트러스투자운용 등 독립계 리츠 AMC들과 한국토지신탁, KB부동산신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁, 대한토지신탁 등 부동산신탁사 계열, 신한리츠운용과 NH농협리츠운용주식회사 등 금융지주 계열, 대림에이엠씨, HDC자산운용 등 건설사 계열 , KT의 자회사인 KT AMC 등 다양한 리츠 AMC 27곳이 리츠를 꾸준히 만들고 있습니다. 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 산하 서울투자운용 등 공기업들도 리츠 AMC를 설립하고 리츠를 만들고 있습니다. 여기서 모든 리츠 회사들의 특징을 설명하기는 힘들 것 같고요. 간단히 두 개 회사를 말씀드리면 코람코신탁은 국내 1호 리츠 AMC로 ‘코크렙’시리즈로 잘 알려져 있습니다. 또 지난 2017년에 설립된 신한리츠운용은 대형 금융그룹이 리츠 공모 상품 출시를 목적으로 만든 회사라는 점에서 주목해 볼 필요가 있습니다. 실제 최근 1호 공모 상장 리츠인 ‘신한알파리츠’를 만들어 흥행시키기도 했습니다.

마지막으로 이 책 『리츠로 은퇴월급 만들기』 의 독자들에게 전하고 싶으신 말, 부탁드립니다.

책을 쓰기 전에 독자가 누구일지 상상을 해봤습니다. 이 책을 읽는 독자들은 크게 두 가지 범주일 것이라고 생각합니다. ‘리츠(REITs)’를 아주 잘 아는 사람과 전혀 모르는 사람. 저는 전자보다 후자가 더 많이 이 책을 읽기를 바라는 마음으로 글을 썼습니다. 부동산금융 업계에 있는 전문가들이 이 책을 읽고 무엇인가를 얻어 갈 수 있다면 그 또한 영광스러운 일이 되겠지만 리츠라는 용어가 생소한 독자들이, 혹은 리츠를 알고 싶은 독자들이 이 책을 읽고 아주 조금이라도 리츠에 관심을 가지게 된다면 그것만큼 보람된 일은 없을 것 같습니다. 지금 이 시점에 굳이 왜 리츠를 알아야 하는지 의문을 가지는 독자가 있을 수도 있습니다. 이 책이 그러한 독자들의 궁금증을 조금이나마 풀어 주었으면 하는 바람입니다.