한국인의 자산 중 가장 큰 비율을 차지하는 게 부동산이다. 노후 설계에서 부동산을 현명하게 이용해야 하는 이유가 여기에 있다. 복지 등 사회적 안전망이 미비하고, 현실적으로 은퇴 후 재취업하기가 쉽지 않은 한국사회에서 부동산은 불안정한 노년이냐 안정적인 노년이냐를 가르는 핵심이다. 『100세 시대 부동산은퇴설계』는 부동산 전문가 전은성, 양철승, 황태연, 이승훈 네 명의 저자가 함께 쓴 책이다.

『100세 시대 부동산은퇴설계』를 저술한 배경은 무엇인가요.

그 동안 1천여회의 부동산 테마 세미나를 하면서 수많은 분들을 만났습니다. 부동산을 갖고 있는 50대 이상은 은퇴를 앞두고 매월 직업을 갖고 있을 때의 수입을 지속되기를 원하는데, 현실은 그렇지 못해서 고민을 많이 합니다. 따라서 은퇴를 하더라도 자신이 갖고 있는 부동산과 금융자산을 어떻게 효율적으로 관리할지에 대한 정보와 안목이 중요하다고 느껴 집필에 들어간 것입니다.

부동산 은퇴설계의 구체적인 방법이 있나요.

물론 있지요. 개인별 맞춤형이 중요합니다. 각자 처한 상황이 다릅니다. 예를 들어, 은퇴를 앞둔 사람이 자신이 살고 있는 강남지역의 아파트를 계속 거주하길 원하느냐, 아니면 그 아파트를 처분하고 서울 근교 지역에 작은 집으로 이주하는 것을 선호하느냐에 따라 방법이 다르겠죠. 강남지역 아파트를 주택연금으로 돌리거나 서울 근교의 규모가 작은 집으로 이사 가면서, 잉여자금을 수익형 부동산에 투자할 수도 있습니다. 이처럼 개인에게 맞춤형으로 짜는 것이 중요합니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은, 지속가능성입니다. 사업도 지속적인 수익창출이 필요하듯 부동산 은퇴설계도 지속 가능한 계획을 세워야 합니다.

이제 부동산으로 수익 내기가 힘들다는 말이 많습니다.

과거 부동산 투자가 활발했을 때는 부채를 동원해서라도 아파트를 사서 부동산 가격 상승을 노렸지요. 하지만 이제는 저성장, 고령화 사회에서 수익형 부동산을 통한 현금흐름을 타는 관리의 개념이 두드러질 수밖에 없습니다. 주택 임대차 시장이 반월세와 월세가 강세를 보이고 있는 것도 자연스런 현상입니다. 향후 30년 안에 한국에만 있는 독특한 부동산 패턴이었던 전세제도는 사라질 것으로 예측합니다. 전 부동산을 소에 비유하기도 합니다. 과거 매매차익을 염두에 두는 고기소가 대세였다면 현재와 앞으로는 젖소처럼 끊임없이 우유를 만들어내는 수익형 부동산에도 관심을 가져야 합니다. 나아가 고기소와 젖소를 병행할 수 있는 부동산이 부가가치가 높은 것이라고 봅니다. 임대관리에 있어서도 전문적인 지식과 관리법이 중요하게 대두되고 있습니다. 임대업도 이제 전문적인 영역입니다. 임대인도 관리 기법을 익혀둬야 합니다. 

은퇴를 앞둔 50대와 60대는 미래가 불안합니다. 이에 대한 조언을 해주세요.

은퇴를 앞둔 50대를 고3에 비유하고 싶어요. 고3때 진로를 잘 선택하고 열심히 공부해서 원하는 대학을 가면 그 이후 인생이 달라지듯이 은퇴를 앞둔 사람들은 지금 선택을 잘하기 위해 노력해야 합니다. 제2의 고3인 것이죠. 100세 시대에는 새로운 공부를 끊임없이 해야 합니다. 요즘 대학의 전공 공부 역시 매우 빠르게 변화하고 있습니다. 정보기술을 전공한 대학 4학년생은 사회 변화가 매우 심해 자신의 전공 공부를 새롭게 해야 합니다. 정보기술의 내용이 하루마다 다르게 변화하기 때문이지요. 너무 50대 분들에게 강하게 이야기를 드렸는데, 그만큼 현실은 엄중합니다.

최근 했던 상담 중 성공적인 사례를 알려주신다면.

저와 상담한 한 분은 서울 동작구에 낡은 상가를 갖고 있었지요. 그 분은 상가 1층의 카센터 임차인과 재계약을 하지 않기로 했어요. 카센터 운영이 힘들다 보니 몇 개월 임대료도 못내는 경우도 있어서 재계약시 협의하에 계약해지에 이르렀다는군요. 전 리모델링을 통한 새로운 업종의 임차인을 찾아보라는 조언을 드렸지요. 그 분은 최근 트렌드인 카페 임차인을 물색하기로 했고 카페를 희망하는 임차인이 쉽게 나섰습니다. 임차인 주도로 카센터 내부는 획기적인 리모델링후 아주 멋진 카페 공간으로 탈바꿈했지요. 카페도 잘 되니 임대료 걱정은 물론 없어졌고요. 상가의 부가가치 또한 올라갔어요. 노후한 기존 상가를 리모델링을 통해서 개선하면 임대 수익면에서 큰 효과를 볼 수 있습니다. 또한 상가의 노후화를 대비한 리모델링도 필요하지만 주변 환경의 변화에도 주의를 기울어야 됩니다. 주변 지역에 대규모 아파트촌이 들어서 상권이 확대돼 간다든가, 일부 주택가가 상업지역으로 더욱 변화한다든가 하면 리모델링은 더욱 필수가 되죠.

부동산 전문가를 만나니, 어디에 투자하면 좋을지 틈새 정보가 궁금하기도 합니다.

역발상으로 접근할 필요가 있어요. 언덕길 건물이라고 하면 사람들이 선호하지 않았습니다. 그런데 이 언덕길 건물 투자가 호재가 될 수 있어요. 언덕 경사를 이용해 용적률 혜택을 볼 수 있다는 점이 언덕길 건물의 장점이죠. 서울지역만 해도 이른바 언덕길 상권이 뜨겁습니다. 역삼동 언덕길을 비롯해 이태원 경리단길, 장진우 골목 등이 꼽히죠. 젊은이들이 선호하는 홍대 상권도 구릉지 다가구주택을 상가로 리모델링하는 경우가 많습니다. 언덕길 건물 투자의 핵심은 용적률입니다. 건축물 연면적(건물 각층의 바닥면적 합계)을 대지면적으로 나눈 비율이죠. 가령 330제곱미터의 땅에 각층 바닥 면적이 231제곱미터인 3층 건물의 용적율은 210%입니다. 언덕길의 건물은 지하층을 쓸 수 있고, 이 면적이 용적률에 포함 안 되기에 혜택을 볼 수 있는 것입니다.

마지막으로 부동산투자를 하려는 분들에게 조언을 주세요.

부동산 투자 공부도 끊임없이 깊게 파고들어야 합니다. 인문학과 실용학문이라는 쌍두마차를 끌어야 한다고 보죠. 한 마리의 말에는 인문학을 싣고 달려야 합니다. 인문학은 궁극적으로 사람을 이해하는 학문이죠. 사람을 알면 인생을 알고 비즈니스를 이해할 수 있고 부동산 투자에도 도움이 됩니다. 또 한 마리의 말에는 부동산 관련 실용학문을 태워야 합니다. 경제, 경영 등의 실용학문을 깊이 공부하면 실무 투자에서 요긴하게 쓰이죠. 인문학과 실용학문을 공부하면서 기초를 닦아야 합니다. 부동산 투자, 제대로 공부하고 접근해야 합니다.

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